Skokové zlevnění dlouho neprodejných ležáků, tedy předražených bytů v pražských novostavbách z období realitního boomu, by podle aktuálně platných daňových zákonů mohlo přijít co nevidět. Zákon totiž hovoří jasně – developer odvádí DPH pouze z novostaveb, které prodá do tří let od kolaudace. Na tento fakt upozornila přední česká developerská společnost EKOSPOL, která má – jako jediný velký developer v Praze – všechny své dokončené byty vyprodané.
Zlevnění by mělo dosáhnout přibližně 10 % z prodejní ceny bytu. Přesná výše jednorázové slevy by měla být rovna rozdílu prodejní ceny bytu vč. DPH a bez DPH. „Zákon přikazuje developerovi odvést DPH v aktuální výši 10 % pouze u novostavby, která se prodá do 3 let po kolaudaci. V případě prodeje nového bytu později již developer tuto DPH odvádět nemusí, a tyto peníze se stávají jeho dodatečným výnosem,“ vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti EKOSPOL a.s.
V Praze je přitom podle detailního průzkumu developerské společnosti EKOSPOL více než 2000 dokončených neprodaných bytů. Přibližně 10 % z nich pak bylo zkolaudováno již v roce 2008 či dříve, tedy více než před třemi lety. Důvodem, proč jsou takové byty stále neprodejné, je jejich předkrizová cena – díky poklesu cen stavebních prací jsou ceny bytů v nově připravovaných developerských projektech v průměru o více než 30 % nižší, než ceny těchto dokončených bytů z období realitního boomu.
„Kupujícím, kteří z jakéhokoli důvodu uvažují o koupi bytu v takovém dlouhodobě neprodejném dokončeném projektu, bych poradil pravidelně sledovat ceníky bytů. Pokud po třech letech od kolaudace nedojde ke zlevnění bytu o částku odpovídající odvedené DPH, řekněte si o tuto slevu,“ říká Milan Jankovský z marketingu EKOSPOL a.s.
Teorie a praxe
Otázkou je, do jaké míry je případné zlevnění dokončených ležáků pouze hrou teorie, a do jaké míry se skutečně promítne do praxe. Právě u dlouhodobě neprodejných dokončených bytů se totiž nejlépe ukazuje rozdíl mezi developery, kteří své projekty financují výhradně z vlastních zdrojů a těmi, kteří využívají úvěrového financování.
Byl-li daný projekt financován z úvěru, pak je nutné vzít v úvahu, že náklady na cizí kapitál – v tomto případě poskytnutý úvěr – činí minimálně 7 % ročně. Za tři roky to tedy činí přibližně 21 % z celkového objemu úvěru. V kalkulacích developerů se dále neobjevují náklady na provoz neprodaných bytů (např. platby za správu nemovitosti a zálohy do fondu oprav), které činí u průměrného bytu přibližně 40 000 Kč ročně. Za tři roky jsou tedy dodatečné náklady na jeden volný neprodaný byt jen na poplatcích cca 120 000 Kč. Dohromady jsou tedy všechny dodatečné náklady vyšší než případný dodatečný výnos z nezaplacené DPH.
Všechny výše popsané důvody tedy vedou k tomu, že řada developerů dlouhodobě dokončené byty ani zlevnit nemůže, pokud nechce realizovat ztrátu.
Společnost CPI BYTY zahájila s nájemníky vyjednávání o výši nájemného po skončení regulace (132x)
Rezidenční park Baarova roste před očima (5 b.)Společnost CPI BYTY zahájila s nájemníky vyjednávání o výši nájemného po skončení regulace (3x)
