Zpět 2 fotografie

Unikátní cenová mapa ví, kolik stojí metr nového bytu v Praze

Přesně 48 433 korun za metr čtvereční bez DPH. Tolik v průměru stojí metr úplně nového bytu v Praze. Vyplývá to z unikátní cenové mapy, kterou zpracovali analytici přední české developerské společnosti EKOSPOL. Ta se pravidelným monitoringem pražského rezidenčního trhu zabývá již šestým rokem a své závěry zveřejňuje pravidelně každé čtvrtletí.

Publikováno: 29.07.2012
Rubrika:
Autor: (red)

Déle než měsíc analytici EKOSPOL a.s. sbírali data a analyzovali ceníky pražských rezidenčních developerů s cílem vytvořit unikátní cenovou mapu pražských novostaveb. Mapu, která nebude zkreslena akčními slevami, sporným (ne)promítnutím zvýšené DPH do cen či vysokou cenou některých unikátních bytů.

Průměrná cena nového bytu v Praze? 48 tisíc za metr čtvereční
Z analýzy vyplývá, že průměrná cena nového bytu v developerském projektu v katastrálním území Prahy je přesně 48 433 Kč za metr čtvereční bez DPH. Při současné výši snížené 14% sazby DPH to znamená cenu 55 214 Kč vč. DPH. Průměrná garsonka o podlahové ploše 35 m2 tak kupujícího vyjde na více než 1,9 mil. Kč vč. aktuálně platné DPH, byt 2+kk o ploše 50 m2 pak na více než 2,7 milionu včetně daně.

„V nabídkách developerů ale panují velké rozdíly. Zmíněnou garsonku mohou zájemci o nové bydlení v Praze koupit i za čtyři miliony, stejně jako za 1,4 milionu korun včetně daně. Vždy záleží na konkrétní nabídce v dané lokalitě. Platí ale, že drtivá většina kupujících není ochotna přistoupit na cenu vyšší, než 50 tisíc za metr čtvereční vč. DPH. Co je dražší, prodává se dnes jen velmi obtížně,“ vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a.s.

Kde je draze a kde naopak levně?
Při srovnání jednotlivých městských obvodů je suverénně nejdražší lokalitou centrum města. V městských obvodech Prahy 1 a 2 se průměrná cena nových bytů pohybuje okolo 71 818 Kč za metr čtvereční bez DPH (81 873 Kč včetně daně). Naopak nejlevnější byty jsou k dostání v Praze 9 (42 843 Kč bez DPH, 48 841 Kč vč. daně) následované Prahou 5 (45 159 Kč bez DPH, 51 481 Kč vč. daně). (viz obrázek a tabulka č. 1 – cenová mapa dle městských obvodů)

Analytici společnosti EKOSPOL ale šli ještě dál a sestavili i žebříček 10 nejlevnějších a 10 nejdražších katastrálních území. Podle něj jsou aktuálně nejlevnější nové byty k dostání ve Štěrboholích, ty úplně nejdražší naopak na Smíchově. (viz obrázek a tabulka č. 2 – TOP10 nejlevnějších a nejdražších lokalit)

Zkreslující faktory? Počet bytů v projektu, zvýšení DPH i unikátní byty
Aby nedošlo ke zkreslení průměrných cen, zaměřili se analytici EKOSPOL a.s. pouze na střední a velké developerské projekty s 50 a více byty. „V menších developerských projektech jsou ceny zpravidla výrazně vyšší a docházelo by tak k velkému zkreslení. Navíc drtivá většina prodejů v novostavbách se realizuje ve velkých projektech, které stahují více než 80 % celé poptávky. Garsonku za 4 miliony nebo 2+kk za 6 milionů v malém exkluzivním projektu si běžný Pražan nekoupí,“ říká Evžen Korec.

Dalším oříškem bylo zvýšení DPH od 1. ledna letošního roku. Někteří developeři totiž stále ve svých cenících uvádějí cenu ještě se „starou“ 10% DPH, jiní třeba o zvýšení DPH zdražili, ale lze očekávat, že vlivem špatné prodejnosti budou nuceni znovu zlevnit. Proto byly všechny ceny přepočítány na ceny bez DPH.

Posledním problémem se ukázaly být unikátní atypické byty, např. s velkou střešní terasou či s krásným výhledem, které jsou pochopitelně v cenících výrazně dražší, než zbytek nabízených bytů. Takovéto unikátní byty byly tedy z analýzy vyloučeny. 

Tab. 1 Průměrné ceny nových bytů dle jednotlivých městských obvodů
městský obvod průměrná cena/ m2 bez DPH
Praha 1-2 71 818 Kč
Praha 3 62 950 Kč
Praha 4 50 917 Kč
Praha 5 45 159 Kč
Praha 6 63 671 Kč
Praha 7 58 727 Kč
Praha 8 54 004 Kč
Praha 9 42 843 Kč
Praha 10 46 014 Kč

Tab. 2a 10 nejlevnějších lokalit v Praze
katastrální území průměrná cena/ m2 bez DPH
Štěrboholy 37 382 Kč
Zličín 37 634 Kč
Dubeč 38 000 Kč
Letňany 38 682 Kč
Uhříněves 38 817 Kč
Dolní Počernice 39 136 Kč
Čakovice 39 731 Kč
Pitkovice 39 870 Kč
Řeporyje 39 872 Kč
Cholupice 40 040 Kč
Tab. 2b 10 nejdražších lokalit v Praze
katastrální území průměrná cena/ m2 bez DPH
Smíchov 75 455 Kč
Vršovice 73 182 Kč
Vinohrady 71 818 Kč
Veleslavín 70 091 Kč
Karlín 69 105 Kč
Dejvice 63 182 Kč
Žižkov 62 950 Kč
Michle 60 077 Kč
Záběhlice 59 008 Kč
Holešovice 58 727 Kč