Zpět

Stavba opět součástí pozemku. Staronová zásada zamíchá vlastnickými vztahy

Je známá věc, že nový občanský zákoník od ledna 2014 změní pojetí občanskoprávních vztahů od základů. Jednu ze zásadních odlišností oproti současnému stavu přinese opětovné zavedení zásady, která říká, že stavba je součástí pozemku.  

Publikováno: 29.07.2012
Rubrika:
Autor: (red)

Pravidlo mezi právníky známé jako „superficies solo cedit“ se uplatňuje v téměř všech evropských státech. Z českého právního řádu však bylo v roce 1951 vypuštěno. Od té doby u nás považujeme stavbu za samostatnou věc, a tudíž i za samostatný předmět občanskoprávních vztahů. Od ledna 2014 se ovšem toto pojetí zcela změní. Za součást pozemku bude napříště považována nejen stavba a vše co je v pozemku zapuštěno nebo upevněno ve zdech, ale i jiná zařízení, prostor nad a pod povrchem či zároveň i některé podzemní stavby (bez samostatného účelového určení). Znovuzavedení tohoto tradičního principu tak nastolí velký obrat ve vlastnických vztazích v oblasti nemovitostí a bude třeba věnovat nemalou pozornost změnám, které s tím budou spojeny.

Ke  sloučení pozemků a staveb však dojde pouze v případech, kdy k 1. 1. 2014 bude vlastníkem pozemku a stavby na něm zřízené jedna a táž osoba. Možné to nebude, pokud budou stavba nebo pozemek zatíženy věcným právem. V opačném případě, a sice že vlastníky pozemku a stavby jsou odlišné osoby, zůstane stavba samostatnou nemovitou věcí. Jiná úprava by znamenala zásah do vlastnického práva garantovaného Listinou základních práv a svobod, a tudíž by byla v rozporu s naším ústavním pořádkem i mezinárodními smlouvami. Totéž pravidlo bude platit i v případě stavby, která má být na pozemku teprve zřízena na základě věcného práva vzniklého před 1. lednem 2014 nebo na základě smlouvy uzavřené před tímto dnem.

Napomoci sjednocení vlastnických vztahů v situacích, kdy vlastníkem stavby a pozemku budou různé osoby, má zákonné předkupní právo, To vznikne vlastníkovi pozemku ke stavbě a vlastníkovi stavby k pozemku, příp. pouze k jeho části, pokud lze tuto část se stavbou oddělit bez současného ztížení jejich užívání. To znamená, že bude-li vlastník pozemku chtít tento svůj pozemek prodat, bude ho muset nejprve nabídnout vlastníkovi stavby, a to samé bude platit i naopak pro vlastníka stavby, přičemž toto předkupní právo nepůjde žádným způsobem vyloučit. V případě, že oprávněná osoba tohoto práva nevyužije, bude předkupní právo pozemek či stavbu zatěžovat nadále, tedy i vůči novému vlastníku převáděného pozemku nebo stavby.

Můžeme říci, že vlastníci staveb budou od ledna 2014 poměrně znevýhodněni. Naopak třetím osobám, v jejichž prospěch se na pozemku bude zřizovat věcné právo a které budou v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, bude poskytnuta poměrně široká ochrana. Tato stavba se totiž vůči nim za součást pozemku bude považovat. Vlastníkovi stavby pak nezbude nic jiného než za znehodnocení svého vlastnictví požadovat náhradu. O stanovení její výše však zákon mlčí. Obdobné platí i v situaci, kdy třetí osoba nabývá k pozemku vlastnické právo v dobré víře, že stavba je součástí pozemku. Stavba pak opravdu přestane být samostatnou věcí a původnímu vlastníkovi stavby bude náležet jen náhrada ve výši ceny stavby. Díky změnám se tak dostanou do nezáviděníhodného postavení „bývalí“ vlastníci staveb, kteří možná budou muset svou náhradu obtížně vymáhat cestou soudních sporů.

Ustanovení, která se věnují změnám vyplývajícím ze staronové zásady „superficies solo cedit“, však bohužel neobsáhla všechny možné otázky této problematiky. V budoucnu se tak pravděpodobně setkáme ještě s mnoha úskalími. Jasno v některých otázkách přinesou hlavně soudy při řešení vzniklých sporů.

 

Autoři:
JUDr. Petr Dobeš, LL.M.Eur., Ph.D.
advokát, TaylorWessing e|n|w|c  advokáti

Mgr. Veronika Maurerová,
advokátní koncipientka, TaylorWessing e|n|w|c  advokáti