Zpět

Věcné břemeno – plynovodní přípojky

Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle §18 zákona číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a změně některých zákonů. Ministerstva financí ČR. Právo věcného břemene obecně upravuje občanský zákoník v § 151 n až 151 p v části druhé v hlavě třetí viz níže. Věcná břemena představují soubor právních norem, které věcně právně omezují vlastníka nemovité věci (stavby či pozemků) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet.

Publikováno: 29.07.2009
Rubrika: ,
Autor: (red)

V právním vztahu věcného břemene na jedné straně vystupuje povinný subjekt mající určitou povinnost a na straně druhé oprávněný subjekt práva. V obou případech se může jednat o fyzickou nebo právnickou osobu.

V občanském zákoníku ani v jiném právním předpise se nedozvíme konkrétní vymezení věcných břemen. Každé je specifické a záleží jen a pouze na podrobnosti smlouvy, kterou je zřízeno. Věcná břemena se oceňují výnosovým způsobem a vychází se z násobku zjištěného ročního užitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů.

Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. U oceňování věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob., ani žádné jiné okolnosti provázející zřízení věcného břemene. Zjištění ceny věcného břemene musí být zcela objektivní.

Rozhodující pro správnou volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytového prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání.

Z pohledu vlastníka nemovitosti jde o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, z pohledu oprávněného, uživatele práva věcného břemene co získal.

Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, většině případů volně sjednána na trhu. Podle charakteru věcného břemene se ke dni zjištění ročního užitku použije:

  • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné za srovnatelné byty, nebytové prostory či rodinné domy
  • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné pro pozemky
  • jiný způsob zjištění ročního užitku, pokud nelze uplatnit nájemné

Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze li jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit.

Občanský zákoník 40/1964 Sb. – Věcná břemena § 151n
(1)
Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.
(2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.
(3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.
§ 151o
(1) Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení § 134 zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.
(2) Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám.
(3) Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.
§ 151p
(1) Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí.
(2) Věcné břemeno zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti; přechodnou nemožností výkonu práva věcné břemeno nezaniká.
(3) Vznikne-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje. Nelze-li pro změnu poměrů spravedlivě trvat na věcném plnění, může soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění.
(4) Patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí nebo zánikem. Věcná břemena zřízená v souvislosti s provozem podniku3a) přecházejí při jeho převodu či přechodu na nabyvatele podniku. To platí i v případě převodu nebo přechodu takové části podniku, která může být provozována jako samostatný podnik.

151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb.
(1)
Právo odpovídající věcnému přemenu18) se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny.
(2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá.
(3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti.
(4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užtku.
(5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč.
(6) Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1 a 5.

PRÁVO VĚCNÉHO BŘEMENE PRO ENERGETIKU
Energetické stavby zahrnují celou řadu elektrických rozvodů, plynovodů, teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení. K nim se váže zřízení ochranných pásem spolu s řadou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se energetická stavba nachází.

Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší je li stavba pod zemí.

Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemene ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně.

Jde li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit, použije se simulované nájemné.

SIMULOVANÉ NÁJEMNÉ lze určit jako dané procento z ceny pozemku:

  • v úrovni obvyklé ceny
  • uvedené v cenové mapě obce
  • zjištěné podle cenového předpisu

Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se pohybuje mezi 4-5%. Jde li o zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného nebo ve výši 1% z ceny pozemku. Jde li o lesní pozemky, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1% z ceny pozemku zjištěné podle cenového předpisu.

V souvislosti s energetickou stavbou na daném pozemku mohou být zřízena věcná břemena i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Může jít o povinnost umožnit přístup přes přiléhající pozemek za účelem oprav energetických vedení, při haváriích. Nejde o zřízení trvalé cesty ani o opakující se užívání. V těchto případech nelze objektivně vymezit míru
omezení vlastnického práva majitele pozemku a doporučuje se proto využít §18 odst. 5 a ocenit věcné břemeno částkou 10 000 Kč.

Postup ocenění plynovodních přípojek
V případě oceňování plynovodních přípojek jde o výpočet užitku z nájmu z pozemku. Rozsah věcného břemene i s ochrannými pásmy viz níže, má být geodeticky zaměřen a zakreslen do katastru nemovitostí. Pokud tak majitel neučiní věcní břemeno bude zatěžovat celý pozemek a tím ho znehodnotí.

Při zjištění obvyklé ceny věcného břemene se zpravidla jedná o případ, kdy se dvě smluvní strany chtějí domluvit na uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene a k tomu potřebují znát částku, která je přiměřenou za jeho zřízení.

Postup ocenění:

  • zjištění ročního užitku, který z břemene bude mít oprávněná osoba
  • tento se následně kapitalizuje na počet let, po která bude věcné břemeno trvat, výsledkem je hodnota věcného břemene jako užitku oprávněného
  • stejným způsobem se zjistí roční ztráta, kterou díky věcnému břemeni bude mít osoba povinná
  • tato hodnota se opět kapitalizuje obdobným způsobem, výsledkem je cena věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti povinného
  • z výsledných hodnot se pak určí přiměřená obecná cena věcného břemene, z pravidla by se měla pohybovat mezi nimi

V daném případě použijeme reálnou míru kapitalizace nikoliv hodnotu nominální, protože uvažujeme s budoucími částkami, které vybrané z peněžního ústavu by měli nahrazovat ujmu, jež bude v jednotlivých letech vznikat. Problém je stanovení míry kapitalizace s ohledem na stále měnící se ekonomickou situaci.

Jiným případem jsou břemena, u kterých není možno s technických důvodů či právních je zrušit. Nelze je tedy ani vyplatit ani vypočítat přiměřenou náhradu. Jedná se zejména o podzemní a nadzemní vedení inženýrských sítí.

Ochranná pásma plynovodních přípojek
V ochranném pásmu podzemního vedení je zakázáno provádění jakýchkoliv zemních prací bez souhlasu správce.

V ochranném pásmu není ani dovoleno umisťovat konstrukce či vysazovat trvalé porosty a přejíždět mechanismy nad 3 tuny. U plynovodů a plynárenských zařízení se ochranným pásmem rozumí prostor ve vodorovné vzdálenosti od půdorysu plynárenského zařízení, měřeno kolmo na jeho obrys.

Ochranná pásma činí:

  • Nad průměr 500 mm………………….12 m
  • Od průměru 200 mm do 500 mm……….8 m
  • Do průměru 200 mm včetně …………..4 m

U nízkotlakých a středotlakých plynovodů a přípojek v zastavěném území obce je ochranné pásmo 1 m. U vysokotlakých a velmi vysokotlakých plynovodů v lesních průsecích musí být udržován volný pruh o šířce 2 m na obě strany od osy plynovodu.

Pro plynová zařízení jsou vymezována kromě ochranných pásem také bezpečnostní pásma, která energetický zákon v příloze odstupňovává podle povahy a velikosti zařízení v rozmezí 10 až 300 m.

Šířka ochranných pásem v blízkosti na výrobu a rozvod tepla je vymezen svislými rovinami vedenými po obou stranách těchto zařízení. Ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo k obrysu zařízení a činí 2,5 m.

Závěr:
Ocenění věcných břemen plynovodních řadů je jedním z druhem těžko ocenitelných věcných břemen. Tato vedení mají zpravidla ochranná pásma až několik metrů na každou stranu, v nichž se nesmí zřizovat žádné nadzemní ani podzemní stavby. Na tyto břemena pohlížíme jako na majetkovou újmu vlastníka zatížené nemovitosti. Z těchto důvodů u těchto typů staveb použijeme pro výpočet obvyklé hodnoty náhrady za zřízení práva odpovídajícímu věcnému břemeni pro smluvní účely. Použijeme tedy výnosové ocenění s použitím vztahů pro věčnou rentu.

Literatura
[1] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)
[2] Úřední oceňování majetku, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška 3/2008 Sb.
[3] Věcná břemena od A do Z, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Doc.JUDr. Josef Fiala, CSc.,Ing.Jaroslav Hába a spol.
[4] Teorie oceňování nemovitostí VII. Přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kolektiv, CERM 2008
[5] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění následujících úprav.
[6] Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům – vedení plynovodního řadu přes pozemky, Ing.Ivo Čán
[7] http://www.stavocentrum.cz/

Recenzoval
Ing.Pavel Klika, VUT Brno, Ústav soudního inženýrství, odborný pracovník, Údolní 244/53 budova U14, 602 00 Brno, +420 541 146 037, e-mail: pavel.klika@usi.vutbr.cz.
Recenzi si můžete přečíst ZDE.

Tento článek byl publikován také na JUNIORSTAVU 2009.